为进一步优化营商环境，激发商贸市场活力，助推经济社会高质量发展，经市政府批准同意，市自然资源和规划局与住建局、行政审批局、消防救援支队联合印发了《关于规范办理商业类房屋分割合并登记的通知（试行）》（以下简称“《通知》”），整链条规范建筑方案变更设计、图纸审查、施工监管、竣工验收、不动产登记办理程序，回应社会登记诉求。
一、背景依据
近年来，随着房地产市场形势变化和临沂商城快速发展，商业类房屋销售、管理面临三大问题。一是房地产企业去化库存压力大。受市场形势影响，已批未售的商业用房库存面积大量存在，去化周期不断增加。二是存量改造需求多。原规划设计房屋单元过大或过小，无法满足个性化使用，部分房企、商户提出改造需求。三是违规建设待规范。有些商户为满足经营需要，擅自改变原有建筑结构，侵占公共空间，容易造成建筑安全隐患，引发产权纠纷。
2022年8月19日，自然资源部下发《关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》，要求“涉及分割或者合并的情形，必须依据相关批准文件办理，不得以不动产登记代替审批管理”；《不动产登记规程》在房屋所有权变更登记中要求提交“同一权利人分割或者合并不动产的，提交自然资源主管部门同意分割或者合并的文件或者补充合同等材料以及变更后的地籍调查成果”。因房屋施工改造涉及住建、行政审批、消防救援等多部门，长期缺乏指导性办理政策，我市商业类房屋分割合并登记工作暂停，企业和商户通过现场咨询、热线首发、市长信箱、人民网留言等渠道表达办理诉求，市人大、市政府对此项工作高度关注。
二、起草过程
2024年，市自然资源和规划局在访企问需调研中了解此项需求，以商贸市场经济需求为导向，在总结“工业标准厂房分割登记”经验的基础上，起草了《关于规范办理商业类房屋分割合并登记的通知（试行）》，通过相关部门充分论证，报市政府同意后4部门联合印发实施。
三、出台目的
我市城区商业起步较早，随着业态更新迭代，大量商业用房呈现配套不足、设施老化等问题，发展后劲不足、活力减弱。商业类房屋作为实体经济“微循环”的末端，通过优化内部结构、实施分割合并的目的，一是拉动商圈消费潜力，形成虹吸效应，助推实体经济复苏；二是完善功能配套，引导传统商业转型升级，培育新的经济增长点；三是规范施工改造行为，消除安全隐患，促进商业地产保值增值；四是培育优质税源，增加税收贡献，助力商业经济高质量发展。为激发商业活力，我市启动实施了新东关、新琅琊、新鲁商等多个商业综合体项目焕新行动，重新优化内部空间布局，重塑商服经营业态，成为休闲娱乐的打卡地。
四、适用范围
《通知》适用于国有土地上商业类房屋（包括商业、办公等）的分割合并事项。
五、主要内容
办理商业类房屋分割合并，需要满足以下条件要求，一是房屋已办理不动产首次登记。原则上不存在查封、抵押等限制情形，涉及抵押的经抵押权人同意可一并申请抵押权变更登记，由自然资源部门查询、出具意见。二是改造行为符合现行建筑通用标准和设计规范。符合建设工程结构安全和消防安全相关要求，经住建、行政审批、消防救援部门审查核实，符合要求的颁发施工许可证；建设单位对项目进行改造，须在工程竣工后及时办理验收。三是改造结果与规划审批内容一致。建筑主体结构和外立面与规划审批一致，配套设施用房及公共区域位置不变，房屋功能用途的整体性无变化（如超市、商业综合体中的大型卖场、宾馆、体育场馆以及厅棚型批发交易市场、农贸市场等禁止擅自分割合并），不得采取类住宅平面布局形式或以加层、减层或虚拟、划线等形式分割合并。在审查的过程中，需要补充资料、配合现场踏勘的，由建设单位配合提供。四是房屋最小面积要求。分割后地上一层及地下层商业房套内最小面积不小于30平方米，其余位置套内最小面积不小于200平方米。
办理程序分为项目申请、方案审查、竣工验收、不动产登记四个环节。建设单位在工程竣工后要及时办理验收，拿到《竣工验收备案证书》是办理登记的必要材料，也是自然资源部门出具《商业类房屋分割合并准予登记通知书》的前置手续。取得《商业类房屋分割合并准予登记通知书》后，建设单位持不动产权证书、变更施工图、《竣工验收备案证书》、房产变更测绘报告等材料，申请不动产登变更登记；《通知》印发前已完成分割合并改造的，参考历史遗留问题来处置，依法维护不动产权利人权益。
